Le droit privé de la construction
Le texte qui suit aborde brièvement les thèmes suivants du droit privé de la construction:
Introduction au thème du droit privé de la construction
La personne qui souhaite faire construire un immeuble (le maître) et l’architecte qui dessine les plans sont liées par un contrat, de même que le maître est lié par un contrat à l’entrepreneur qui va construire son immeuble, ou aux entrepreneurs qui peuvent former une société simple en vue de construire l’immeuble. Il se peut aussi que l’entrepreneur délègue la construction à des sous-traitants auxquels il sera lié contractuellement etc. Les rapports contractuels peuvent ainsi, en ce domaine, lier différents acteurs et être de différents nature. Il convient ainsi de qualifier correctement les rapports contractuels entre les parties à la construction aux fins de déterminer les règles applicables en cas de litige.
D’une manière générale, les principaux contrats que l’on rencontre en droit privé de la construction sont le contrat d’entreprise et le contrat de mandat.
A noter que le contrat d’entreprise n’est pas propre à la construction, pas davantage que le contrat de mandat. P.ex. : Le contrat qui vous lie à votre carrossier est un contrat d’entreprise. Le contrat qui vous lie à votre avocat est un contrat de mandat.
En fait, ce sont les caractéristiques du contrat d’entreprise et du contrat de mandat qui entraînent leur application en matière de construction.
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Le contrat d’entreprise
Par le contrat d’entreprise, l’entrepreneur s’engage à exécuter un ouvrage en faveur du maître qui, pour sa part, s’engage à en payer le prix.
L’exécution de l’ouvrage doit déboucher sur un résultat déterminé. Dans le domaine de la construction, l’ouvrage consiste en la réalisation d’une construction immobilière.
Le contrat d’entreprise est prévu par la loi, mais les parties peuvent y déroger par convention, de même qu’elles peuvent décider de l’application de la norme SIA 118. Cette dernière prévoit, entre autres aspects, des règles propres en matière de rémunération ou de garantie pour les défauts.
Le maître
Le maître peut être un propriétaire privé ou publique, un promoteur immobilier, ou encore un entrepreneur à l’égard de sous-traitants.
Les différents entrepreneurs
Dans sa forme la plus simple, le maître fait appel à un architecte pour établir un projet (plans), et diriger les travaux d’un seul entrepreneur. Bien souvent, l’exécution des travaux implique plusieurs corps de métiers, ce qui justifie que plusieurs entrepreneurs interviennent sur un même chantier, à différents stades. Ces derniers sont sous la direction de l’architecte qui œuvre pour le maître. Mais il se peut aussi que les entrepreneurs forment un consortium.
Il existe aussi le cas de figure de l’entreprise générale qui se charge de l’exécution de tous les travaux, en les confiant ou non, totalement, ou en partie, à des sous-traitants auxquels elle est liée directement par un contrat d’entreprise. Dans ce cas de figure, généralement, l’architecte demeure la direction des travaux.
Il existe encore le cas de figure de l’entreprise totale dans le cadre de laquelle l’entrepreneur se charge de l’exécution de tous les travaux, en les confiant ou non à des sous-traitants, totalement ou partiellement, et se charge, de plus, de l’établissement des plans et de la direction des travaux.
La mise en soumission
Un maître avisé va inviter des entrepreneurs à lui fournir une offre pour les travaux envisagés. Les entrepreneurs déposent ensuite une soumission, soit une offre avec un prix. Cette dernière lie l’entrepreneur durant le délai d’appel d’offre. A l’issu du délai d’appel d’offres, le maître choisit ainsi l’offre la plus attractive. L’acceptation de l’offre est dite adjudication. Ce processus est conseillé. Il n’est pas imposé par la loi en droit privé, ni même prévu. En revanche, la norme SIA 118 contient des dispositions à ce sujet qui ne s’applique que si elle est mentionnée dans les documents de soumission.
Les sortes de prix
Les parties peuvent décider d’un prix ferme. Ce prix est décidé à l’avance et ne doit pas varier, sauf circonstances particulières. Il existe différents types de prix ferme.
Les parties peuvent s’en remettre au prix effectif des travaux, ou encore partir d’un devis approximatif. La première solution peut réserver des surprises. La seconde également, à mesure qu’un devis approximatif ne fixe pas le prix, mais en donne seulement une indication. En définitive, seul le prix effectif doit être réglé. Il existe toutefois une protection partielle qui découle du devis approximatif. En effet, le prix effectif des constructions immobilières ne saurait excéder de plus de 10% le montant du devis approximatif.
L’exigibilité de la rémunération
Le paiement a lieu à la réception de l’ouvrage. Les parties peuvent toutefois prévoir ce qu’elles veulent sur ce plan. P.ex. : Une moitié du prix au début des travaux, l’autre moitié à réception de l’ouvrage, ou encore selon certaines échéances fixées à l’avance.
L’inexécution contractuelle du maître
L’entrepreneur qui n’est pas payé peut requérir l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, en sus des moyens ordinaires que sont la demeure ou encore l’exécution forcée.
Les obligations de l’entrepreneur
L’entrepreneur doit réaliser l’ouvrage tel que cela a été prévu entre les parties, puis il doit le livrer. La livraison est la transmission de l’ouvrage. A noter que le maître ne peut pas refuser la livraison. La livraison entraîne le transfert de risque de perte de l’ouvrage de l’entrepreneur au maître. Les délais de vérification et d’avis des défauts débutent au moment de la livraison, de même que le délai de prescription des actions en garantie.
L’entrepreneur est également tenu d’aviser le maître, à mesure qu’il est considéré comme un spécialiste. Ce devoir d’avis a cours durant l’exécution, mais aussi à la livraison.
L’inexécution des obligations par l’entrepreneur
Le maître peut se servir des règles sur la demeure en cas de retard dans la livraison, voire demander au juge une exécution par substitution. En cas de défauts, les règles sur la garantie pour les défauts sont applicables et, au surplus, les règles ordinaires sur l’inexécution.
S’agissant spécialement de la garantie pour les défauts, elle offre le droit à la réfection de l’ouvrage, ou à la réduction du prix en cas de défauts relativement peu importants, ou enfin le droit de résoudre le contrat en cas de défauts importants.
Enfin, les défauts peuvent être la cause d’un dommage. Auquel cas, des dommages et intérêts peuvent être demandés.
Le contrat de mandat
En matière de construction, le contrat de mandat est le plus important, après le contrat d’entreprise.
Par le mandat, une personne s’engage (mandataire) à rendre des services à une autre (mandant), contre rémunération.
Par le contrat d’entreprise, l’entrepreneur s’engage à fournir un résultat, alors que par le mandat, le mandataire s’engage à se donner les moyens de fournir les services convenus. Cette différence fondamentale a pour effet que l’entrepreneur répond de l’ouvrage qu’il livre, même sans sa faute, alors même que le mandataire répond qu’en cas de faute de sa part. Mais encore, un contrat d’entreprise ne peut être résilié que pour justes motifs, alors que le mandat peut être révoqué en tout temps, sauf en temps inopportun.
P.ex. : L’architecte qui établit des plans pour le maître, le fait dans le cadre d’un contrat d’entreprise. En revanche, l’architecte qui dirige et surveille l’exécution de l’ouvrage le fait dans le cadre d’un mandat.
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Les obligations du mandant et du mandataire
Le mandat doit payer le prix pour le service rendu, quant au mandataire il doit tout mettre en œuvre pour rendre son service (diligence), il doit véritablement défendre le mandant (fidélité). On parle de contrat de confiance. Il en découle, bien évidemment, un devoir de rendre compte, et enfin de restituer.
La responsabilité du mandataire
Il s’agit d’une responsabilité spéciale qui est complétée par les règles générales. Cette responsabilité est analogue à celle du travailleur dans les rapports de travail.
La faute du mandataire étant présumée, la principale difficulté du mandant consiste à prouver une violation du contrat (violation des règles de l’art, dépassement de devis, p.ex.).
Le contrat de société simple (Consortium)
Lorsque plusieurs personnes unissent leurs efforts en vue d’atteindre un but commun, nous sommes en présence d’une société simple. Seul un accord oral suffit. En revanche, il faut que chaque personne fasse un apport (argent, matériel, p.ex.).
Le consortium est très fréquent en matière de construction, et il induit des effets à l’égard des tiers, mais également sur le plan interne.
Les contrats que passent le consortium lie tous les membres qui le compose. De plus, chaque membre est solidairement responsable des engagements du consortium. Sur le plan interne, les associés doivent gérer la société, et en assumer les charges et les profits, selon ce qui a été convenu, ou à parts égales.
Le droit privé de la construction est bien plus complet que la présentation sommaire qui en est faite ci-dessus. Cette dernière permet toutefois de se faire une petite idée des relations qui peuvent naître dans le cadre d’une construction. Ces relations peuvent être complexes et fortement imbriquées les unes aux autres.
Ces informations sont une introduction au domaine par lequel vous êtes actuellement concerné(e) et n’ont pas valeur de conseils juridiques.
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